2017年，澳洲房地產市場的兩大關鍵詞是“緊”和“慢”。緊，是指調控政策在收緊，慢，是指房價上漲速度已經放慢。市場普遍認為，澳洲房地產市場坐在“傢庭負債率過高”的火藥桶上已經多時，加上工資增長停滯也有時日，監管層對樓市的謹慎態度不會在明年出現扭轉。
明年的樓市究竟會怎麼走，先從三大購房群體看起。
根據QBE保險公司的《2017-2020澳洲房地產展望報告》，首次置業者目前是樓市中最小的群體，換房者是傳統上最大的群體，而近年來投資者已經成為一些州的最大買傢群體。
首次置業者
自2014年底以來，全澳首次購房者需求一直在下降。盡管近期的下降率有所減緩，但2016/17年度首次購房貸款仍較上年下降0.4%。利率下行使得房貸負擔減輕，但一些市場的房價上漲已經使低收入的首次置業者的存款更加困難。
值得註意的是，首次置業者需求出現增強的跡象正在出現，截至2017年7月的三個月內首次購房者的貸款比去年同期增長瞭13%。
特恩佈爾政府重視首次購房者需求是重要的，因為它創造瞭入門級物業的需求。因此，在市場疲軟的時候，通常會采取激勵措施來促進首次置業者的需求。
12月7日，澳參議院通過瞭立法，即“首次置業者超級儲蓄計劃”(FHSSS)。通過FHSSS，個人可自願在養老金賬戶中存入30,000澳元(每年最多存15,000澳元)。一對符合條件的夫婦可以在養老金賬戶中最多存入60,000澳元。
從2018年7月1日起，首次購房者將能夠提取2017年7月1日之後自願存入退休金賬戶的儲蓄，用於購房。這意味著在FHSSS之下，首次購房者為積攢首付款時可享有一定的稅收減免。
報告指出，有一些證據表明，越來越多的首次購房者，特別是在悉尼和墨爾本的高價位城市，購買投資性房產作為他們的第一個傢和邁入市場的墊腳石。受此影響，在全國范圍內，業主自住的首次置業貸款數量較2016/17年度下降0.4%，與過去兩年持平。
新南威爾士州(-6.6%)和西澳大利亞州(-6.5%)在2016/17年度下降幅度最大，維多利亞州(-2%)和南澳大利亞州(-1%)下滑較少。北領地的貸款則增加瞭460個，達到600個，原因是價格下滑改善瞭首次購房者的承受能力。昆士蘭州(升11.2%)也有所改善，首都地區(升1.7%)和塔斯馬尼亞州(升0.3%)略有上升。
昆士蘭州的穩步上升可能反映瞭州際移民凈流入的增加。昆士蘭東南部地區往往是負擔不起悉尼房價居民的“避難所”。
州和聯邦政府為首次置業者提供瞭一些鼓勵措施，主要包括現金補貼和稅收減免。最近的變化是新州針對65萬元以下的首次購房推出印花稅減免，維州則將60萬元以下的首次購房印花稅折扣從50%增加到100%。新州所有的購房者不再需要支付按揭貸款保險的印花稅。
非首次置業者
過去15年來，換房(包括從大換到小，從小換到大)是歷史上住宅需求的最大組成部分，占住宅貸款總量的42%，是首次購房市場規模的兩到三倍。
自2011年和2012年以來，所有州的換房需求都觸底反彈。截至2016年6月的四年裡，升級需求有所增強，到2017年6月為止的12個月裡，升級需求幾乎沒有變化。
全澳非首次購房者貸款在2015/16年度錄得超過13%的強勁增長後，在2016/17年度有所放緩，下降0.1%。平坦的曲線掩蓋瞭各州之間的變化，其中一些州的非首次購房者活動特別強勁，其他州下滑幅度較大，導致從全國層面看沒有凈變化。
在2015╱16至一六年度錄得超過13%的強勁增長後，新南威爾斯州和維多利亞州的“升級”和“縮減”貸款分別僅上升0.2%和0.7%。同樣，南澳的數字在2015/16年度增強(+ 3.5%)之後上升瞭0.6%。昆州的換房貸款數量增長瞭0.7%，與前一年0.8%的增長相比變化不大。塔州在2016/17年度換房貸款大幅增長，同比增長13.1%。活躍的換房活動支撐瞭房價的強勁增長，特別是在首府霍巴特。
相反，北領地(-12.1%)和西澳(-7.9%)的活躍程度則較低，反映瞭樓市的低迷。首都直轄區的換房貸款數量在2016/17年度與前一年相比幾乎相同。
三類房貸呈現較明顯變化(3個月滾動均值)
投資貸(紫)沖高回落，首次置業貸(深藍)拔升
投資者
2014/15年度，投資者買傢成為全國所有住房貸款活動中最大的一部分，占住宅貸款總額的51%。針對投機性投資水平的擔憂，APRA向金融機構發出指導，以降低高風美國商標註冊費用險貸款，抑制投資者貸款增長。
2014年投資者貸款增長達到頂峰，之美國商標檢索後穩步回落， 2015/16年度下降瞭17.2%。
盡管銀行一再收緊對投資者的貸款政策，投資者的貸款仍在增加， 2016/17年度上升瞭11.1%。這主要是由於投資者在2016年降息之後重返市場，其中的主力是墨爾本、悉尼和佈裡斯班的投資型公寓購買者。然而，隨著銀行收緊對投資者的貸款政策，2017年投資需求放緩。
目前在悉尼、墨爾本和佈裡斯班，投資型公寓的完工達到瞭創紀錄的水平，這些住宅的房貸很可能正在審批。新州和維州是投資貸款反彈的主要受益者，投資房貸額分別年增長瞭19.7%和13.9%。塔州(+ 12.8%)和首都地區(+ 21.4%)的投資房貸也呈現強勁的年增長。西澳(-17.6%)和北領地(-22.8%)的投資貸款跌幅最大，昆士蘭州(-1.6)和南澳州(-0.3%)則在2016/17年度凈變化不大。
還需要特別註意的是外國購房者。澳大利亞一直是外國投資者青睞的目的地。外國投資審查委員會(FIRB)批準購買的住宅總價值從2009/10年度的60.9億澳元猛增至2014/15年度的607.5億澳元，並在2015/16年度繼續上升至724億澳元。這些投資主要集中在新州、維州和昆州。海外買傢隻能購買新的住宅，臨時居民可以購買已經建成的住宅，但必須在出境時出售。
新州、維州、昆州和西澳州對外國購房者分別征收8%，7%，3%和4%的附加印花稅。2017年新州向外國購房者增加瞭0.75%的土地稅附加費，將從2018年將土地稅增至2%。維州對缺席業主(absentee owner，主要為外國購房者)征收1.5%的土地稅附加費。
新州今年6月出臺房產稅調整辦法
2018年展望
首次置業者
州政府已經從已建成住房的補貼轉向新房的補貼。 這是為瞭支持新住房的供應，並阻止對現有存量住宅的競爭。 新州和維州這兩個住房可負擔性最差的州，從2017年7月起對已建成的住宅實行全額印花稅優惠。因此，2017年7月這兩個州的首次購房者貸款分別比前一年增長瞭46%和19%。
新南威爾士州的印花稅減免門檻為65萬元，低於悉尼外環中位價格78.4萬澳元。 這表明更便宜的單元房市場將會受益。 在維州，60萬元的印花稅減免門檻僅略低於墨爾本外環中位房屋價格61.8萬元，意味著這些區域的單元房需求會增加。
非首次置業者
12月5日澳儲行發佈議息決議，宣佈12月保持現金利率不變，仍為1.5%，並稱，“低利率將繼續支持著澳洲經濟。考慮到現有信息，理事會判斷此次會議保持利率政策不變有助於經濟可持續增長，並逐漸達到通脹目標”。
預計低利率將繼續支持一些市場的換房需求。價格平穩上漲會鼓勵出售現有住宅。但如果價格下跌，換房活動可能繼續減弱。
投資者
投資者需求面臨一系列阻力，預計2017/18年度美國商標登記推薦將繼續受到監管的抑制。由此導致的價格增長放緩將進一步打擊投資者。如果國內投資者的需求繼續增強，預計APRA將進一步限制。同樣，外國投資者持續強勁的需求也可能受到聯邦和州政府政策的進一步阻礙。
另外，2017年8月中國政府開始限制海外房地產投資，這並不針對海外置業的個人投資者，而是想要遏制企業非理性的住宅開發投資。短期來看，這不太可能對澳大利亞市場產生重大影響。不過，中期有可能導致供應較早收緊，進而帶動租金增長。
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